LUMAVI
Properties
Guía del Equipo
Operación diaria · v2.0 — 18 ago 2026
🔐 Cómo Entrar al Portal
El portal vive en lumavipr.com/interno. El acceso es por invitación por correo — no hay registro abierto y ya no se usan códigos numéricos. Si necesitas acceso, Lumi te envía la invitación a tu correo LUMAVI.
Primera vez que entras: abre el enlace de invitación en una ventana de incógnito. Si lo abres en una ventana normal, el navegador puede guardar una sesión vieja y tu rol no carga bien. Después de esa primera vez, entra normal.
El sitio cambió de dirección. Usa siempre lumavipr.com. Si tu navegador te manda a
lumavilanding.netlify.app, borra el caché del navegador (historial + imágenes y archivos en caché). Es memoria vieja del navegador, no un error del sitio.
📞 El Flujo — De la Llamada al Cierre
01
☎️ Bitácora de Contactos — Toda llamada entra aquí
Toda llamada entrante se registra, sin excepción — aunque sea número equivocado, aunque diga "no me interesa". Anota canal, idioma, qué enlace enviaste, y a quién escalas.
Si la persona tiene una propiedad, pasa a Captura. Si es consulta u orientación, asígnala al departamento de Consulta.
→ bitacora-contactos.html
Si la persona tiene una propiedad, pasa a Captura. Si es consulta u orientación, asígnala al departamento de Consulta.
02
📥 Captura — Intake completo de la propiedad
Llena el formulario mientras hablas. No hagas esperar al cliente — captura lo básico (nombre, teléfono, dirección, motivo) y dile que alguien le devuelve la llamada con preguntas más detalladas.
Campos que más valen: herencia (¿cuántos herederos?), años vacía, dónde vive el dueño, permiso para visitar. Esos cuatro deciden si el deal es viable.
→ captura.html
Campos que más valen: herencia (¿cuántos herederos?), años vacía, dónde vive el dueño, permiso para visitar. Esos cuatro deciden si el deal es viable.
03
📋 Seguimiento — Llamadas de regreso y notas
Ver todos los leads. Filtra por estado (Hot / Warm / Cold). Click en un lead para ver detalles, agregar notas, cambiar estado o asignar prioridad.
Cada vez que llames, registra la llamada en las notas. Ejemplo: "Contestó la hija — la mamá está enferma, llamar en 2 semanas."
→ seguimiento.html
Cada vez que llames, registra la llamada en las notas. Ejemplo: "Contestó la hija — la mamá está enferma, llamar en 2 semanas."
04
📊 Análisis — Cuando ya tienes los números
Selecciona el lead, elige estrategia (Flip / Rental / STR), llena precio, ARV y reparaciones. El sistema da veredicto al instante.
Tip: usa los botones de condición (Cosmético / Moderado / Pesado / Demolición) — llenan el estimado de reparaciones automáticamente. Puedes ajustarlo después.
→ analisis.html · rol analyst
Tip: usa los botones de condición (Cosmético / Moderado / Pesado / Demolición) — llenan el estimado de reparaciones automáticamente. Puedes ajustarlo después.
05
🏗️ Proyecto — Cuando se decide comprar
Al guardar el análisis con decisión "Buy", "Make Offer" o "Pass" aparece "Convertir a Proyecto". Ya no es un lead: es una propiedad LUMAVI en gestión.
Durante la obra, el trabajo diario (fotos, GPS, materiales, notas de voz) se registra en la Bitácora de Obra.
→ proyectos.html · bitacora.html
Durante la obra, el trabajo diario (fotos, GPS, materiales, notas de voz) se registra en la Bitácora de Obra.
🗺️ Mapa de Herramientas
| Herramienta | Para qué | Acceso |
|---|---|---|
| Bitácora de Contactos | Registro de llamadas entrantes, escalación y asignación | Todos |
| Captura | Intake profundo de propiedad | Todos |
| Seguimiento | Cola de leads, notas y cambios de estado | Todos |
| Wiki Interna | Guiones, procedimientos, FAQ, plantillas | Todos |
| Manual de Intake | Manual completo, buscable durante la llamada | Todos |
| Guía del Equipo | Este documento | Todos |
| Captura de Campo | Intake en la calle con GPS y fotos | Todos |
| Modo Visita | Visita de propiedad guiada | Todos |
| Curso de Onboarding | 8 videos de servicio al cliente, en orden | support |
| Bitácora de Obra | Trabajo de construcción: fotos, GPS, voz, materiales | capataz + |
| Análisis | Analizador de deals | analyst |
| Proyectos | Propiedades en gestión | analyst |
| Solicitudes | Revisión de aplicaciones de inversionistas | analyst |
| Blog | Editor de contenido | editor |
| Equipo | Gestión de miembros e invitaciones | admin |
👥 Roles del Equipo
👑 Admin
admin
Lumi · Todo el sistema, parámetros y equipo
📊 Analista
analyst
Luz Pagán (+ RRHH) · Todo excepto administración
🧭 Gerente de Ops
ops_manager
Operaciones, deals, proyectos, aprobaciones
👷 Capataz
capataz
Deals, bitácora de obra, materiales
🚚 Logística
logistico
Materiales, gastos, cotizaciones, entregas
📝 Editor
editor
Blog y contenido
🎧 Servicio
support
Llamadas, wiki, manual, onboarding
💼 Inversionista
investor
Solo el portal de inversionistas — sin acceso interno
Tu acceso es personal e intransferible. Nunca compartas tu sesión ni entres con la cuenta de otra persona. Si alguien deja el equipo, avísale a Lumi el mismo día para revocar el acceso.
🏢 Departamentos
En los formularios asignamos por departamento, no por nombre de persona. Así, si alguien cambia de puesto o entra gente nueva, el flujo no se rompe.
ConsultaOrientación y asesoría al cliente
AnalistaNúmeros, deals, proyectos
Servicio al ClienteLlamadas entrantes e intake
AdminDirección y decisiones finales
LegalAbogado-notario externo
GerenciaOperaciones y supervisión
📐 Reglas LUMAVI — Los números que importan
MAO Flip70% del ARV menos reparaciones
Min Flip Profit$15,000
Min Wholesale Fee$8,000
Min Cap Rate12% anual
1.5% Regla LUMAVIRenta mensual ≥ 1.5% del costo total
Reserva Renta30% de la renta (mant., CRIM, vacancy)
¿Cuándo cumple un deal? Tiene que pasar al menos una regla según la estrategia. Flip: profit ≥ $15K. Rental: Cap Rate ≥ 12% y la regla del 1.5%. Si no cumple ninguna, el sistema sugiere "Pass" o "Negotiate".
💳 Precios de Servicios
Estos son los únicos precios que el equipo puede mencionar por teléfono. Cualquier otra cifra la da Lumi.
| Servicio | Precio | Nota |
|---|---|---|
| Consulta LUMAVI | $25 / $49 / $75 | Según duración y profundidad |
| Análisis de deal | $25 | Solicitud individual |
| Ojos en la Isla | $297 / $497 | $497 incluye video-recorrido. Enlace privado — solo después de que Lumi hable con la persona |
| Aplicaciones (alquiler, BHPH, venta) | Sin cargo | La pre-solicitud es gratis |
Nunca des un precio de compra de propiedad en la primera llamada. Di: "Después de analizar la propiedad, te llamamos con una oferta."
⚠️ Reglas de Oro
1. Nunca borres un lead. Cambia el estado a "Lost" o "Do Not Contact". El historial importa y nos protege.
2. Toda llamada genera un registro. Aunque sea consulta o "no me interesa". Sin registro, la llamada no existió.
3. No prometas precios ni plazos legales. Nada de "eso se resuelve en X semanas" en casos de herencia o título. Escala a Consulta o a Lumi.
4. No des asesoría legal. No somos abogados. Herencias, títulos y sucesiones los ve el abogado-notario externo. Nosotros orientamos sobre el proceso, no sobre la ley.
5. No borres el caché del navegador sin avisar. Proyectos todavía guarda parte de la información en el navegador. Si limpias el caché, esa información se pierde. Ya pasó una vez. Si tienes que limpiarlo, avisa primero.
6. Los documentos del cliente no se reenvían. IDs, pay stubs y estados de cuenta se quedan en el sistema. No los mandes por WhatsApp ni por correo personal.
🆘 Si Algo No Funciona
| Síntoma | Qué hacer |
|---|---|
| La página no carga | Refresca con F5. Si sigue, cierra sesión y vuelve a entrar. |
| Te manda al portal al entrar | Tu sesión expiró. Vuelve a entrar desde lumavipr.com/interno. |
| No ves una herramienta | Tu rol no la incluye. Si la necesitas, pídesela a Lumi — no la pidas prestada a un compañero. |
| Guardaste y no aparece | No lo guardes dos veces. Toma screenshot y avisa — puede ser duplicado. |
| Te lleva a netlify.app | Caché viejo del navegador. Borra historial + archivos en caché. |
| Video de onboarding no abre | Avisa a Lumi — es un permiso de Google Drive, no es tu culpa. |
Siempre incluye un screenshot cuando reportes un problema. Ahorra media hora de ida y vuelta.
📇 Directorio LUMAVI
| Área | Teléfono | Correo |
|---|---|---|
| Negocio | (787) 454-2924 | casaslumavi@gmail.com |
| Presidenta · Lumi | (787) 666-5184 | mgmt.lumavi@gmail.com |
| Asistente Administrativo | (939) 330-5340 | assistant.lumavi@gmail.com |
| Servicio al Cliente | — | hellolumavi@gmail.com |
| Recursos Humanos | — | rhlumavi@gmail.com |
| Finanzas | — | finanzas.lumavi@gmail.com |
| Capataz | — | capataz.lumavi@gmail.com |
| Logística | — | logistica.lumavi@gmail.com |
Al cliente se le da un solo número: (787) 454-2924. Los demás son internos. El número de Lumi no se comparte con clientes, contratistas ni suplidores — si alguien lo pide, toma el mensaje y escala.